2024年的基建项目实施的大幕，已经徐徐拉开，各地方政府、城投公司、社会资本纷纷开始了运作。

根据目前了解到的信息来看，一部分项目的运作思路，并不理想，项目继续下去，能否合规，能否成功落地，令人担忧。

本文中，我们就其中三种典型的项目类型，进行一些梳理和分析，希望能为各地基建项目提供参考。

一、特许经营领域

特许经营领域，指的是本地国有企业，通过招投标获得的特许经营项目。

项目描述：本地国有企业，如果想要开展特许经营类项目，需要先由地方政府通过公开招投标的竞争形式，将其确定为“特许经营者”，随后本地国企可以自行运营或者再委托第三方运营。

项目分析：这种模式，属于2023年PPP新机制推出前的运作模式，此前在全国各地偶有发生。当初是否合理，我们也不必过于深究，但可以明确的是，在PPP新机制出台的当下，这种方式不符合新郑的规定。PPP新机制中强调，本地国企不属于社会资本方，所以不应被认定为“特许经营者”，因此没资格参与公开竞争。

过去，由公开竞争的方式选择本地国有企业的行为，可谓是弄巧成拙。

改进措施：在当前国家政策背景下，本地国有企业也可以开展此类公益性项目，但是再称其为“特许经营类项目”，就不太合适了。准确的说，它们并不属于PPP新机制和特许经营模式的范畴，应该理解为基于本地国企的天然属性，由政府直接授权即可。

特殊情况：有一种特殊情况不在我们上述的讨论范围，那就是项目并不是纯粹的特许经营项目，而是公益性+经营性项目综合打包的类型。采用地方政府直接授权还是地方政府采用公开竞争形式选择并授权，目前尚存争议。

二、城市更新领域

城市更新，指的是包含大量征地拆迁和基建的城市更新项目

项目描述：该种项目类型，主要包含大量征地拆迁和基础设施建设，其实经营性方面的收入很少。从财务测算角度而言，这类项目的大部分收入，来源于土地在征拆凭证后的土地出让金返还。它们部分由地方政府主导;部分由本地国企主导;还有一部分由本地国企+社会资本合作开展。

尽管性质不同，但但从形式上看，它们基本上土地出让金返还路径都是一致的：

财政 — 本地国有企业 — 项目公司 — 社会资本方(或有)

项目分析：城市更新，既是“十四五规划”中明确重点开展的领域，也是当下国家重点支持的领域。

(1)从征地拆迁角度讲，确需拆除重建的建筑，有落实的必要性;但量力而行，充分考虑对于城市的影响，也是非常有必要的，应实行“留改拆并举”，避免“大拆大建”的激进方式。

(2)从财政资金支持角度讲，在城市更新中涉及的公益性内容，提供必需的财政资金是符合国家政策导向的。但值得注意的是，这部分资金，必需调整好平衡，不能大量来源于土地出让金返还。

事实上，上述的两个角度内容是相辅相成的。

当前地方财政与房产行情都处于高压状态中，这种行为无异于是“赌徒心态”，并没有考虑到未来房产容量是否能支撑前期资金投入。而且，这种方式势必造成大量资金浪费，可能会导致地方政府隐性债务风险，进一步增加。

改进措施：“回归理性，量力而行”，这里的“力”，可以拆分为三个“力”。

第一“力”：未来市场的“接受力”，它是项目谋划的逻辑起点，可充分分析未来市场能否消化土地开发。

第二“力”：地方的“财政实力”，看地方政府是否能够支撑前期大规模的拆迁，不能单靠“借钱征拆，卖地还钱”。

第三“力”：国企的“融资能力”，在本地国企的主导下，是否有金融机构愿意提供足额贷款，当下愿意出资。

特殊情况：城市更新还存在一种特殊类型——城中村改造。

作为三大工程之一，国家对超、特大城市及300万人口以上城市的城中村改造项目，给予了特殊的金融支持。因此，这些区域的城中村改造项目，不在我们的讨论范围内。

三、新城、新区建设领域

新城、区建设领域，指的是依靠大量财政资金支持的城区、园区建设项目。

项目描述：这类项目的主体是新城、新区建设。如：XX产业新城、XX产业园区。

它们的典型特征是，将大量农村集体土地征收为国有土地，地方政府向农民、相关组织、个人支付征地拆迁款。

本类项目，未来的投资收益主要依靠两方面：

(1)该区域土地产生的土地出让金，核心是房地产项目所产出。

(2)地方其他财政资金的支付，根本因素是园区工业用地收益难以实现，甚至出现倒挂

至于其他经营性收入，则是包装得难以让人信服，或者很少。

项目分析：该项目从投资回报角度看，与前述城市更新大同小异，合规性、可融性角度都将受到很大挑战，不再赘述。

上面我们提到，城市更新征的土地，就是国有土地，因此该项目仍然是城市规模保持现状的前提下的更新改造。而新城、新区建设所征的土地则有所不同，属性上来说，土地属于农村集体土地，是城市的扩张，类似于“摊大饼”式的开发建设。

近些年，国家始终强调盘活存量资产和高质量发展，“摊大饼”式的开发与国家导向背道而驰。

一方面，盲目扩张极大概率导致资金大量浪费;

另一方面，这种方式又占用了大量农村土地，对农村发展和农民造成了影响。

有此两点，导致这类项目模式与当下国家发展大局和政策导向格格不入。

改进措施：

(1)根据本地资产和存量土地的实际情况，以及本地房产市场与招商引资的预期情况，理性客观的评估开发必要性，尽量盘活本地存量资产，避免无意义的新开发。

(2)对于确有开发建设需求的园区，可充分利用农村集体经营性建设用地的入市政策，进行各种非商品住宅类的开发建设，减少征收农村集体土地为国有，也减少财政资金投入。

特殊情况：京津冀、长三角、粤港澳等经济发达地区和一些土地需求旺盛的区域，可在能够设计出符合投资逻辑的前提下，适度新开发建设，不在本文讨论范围内。

综上，后两类项目，其实属于片区综合开发的典型类型，除此二者以外的其他片区开发项目，性质也类似，不再阐述。

对于上述三种项目类型：

第一种，特许经营项目很多地方政府对于新政策的理解尚存不足，比较可惜;而第二、第三种，比较复杂，分析起来存在一定的难度，需要具体项目具体分析，就事论事。

值得一提的是，本文提到的三种类型，并不绝对代表着当下全国所有项目，若今后遇到了其他需要避开的项目类型，我们会再给大家做分享!